今年以来，，中央及各部委持续释放积极维稳信号，，，，各地政府落实因城施策、
、供需两端政策优化调整力度均有所加大。。。。尽管一季度各地发布房地产年相关政策超百次，，但从市场各方反应来看，，，，企业资金压力未改善，，部分企业债务违约加剧了购房者观望情绪，，，，市场信心稍有修复之时叠加多城市疫情散发
，，酝酿已久的楼市“小阳春”未有如约而至。
。。。

 

由于一季度房企推盘力度和积极性均不足，
，市场供应明显缩量。。
。。据中国房地产指数系统百城价格指数，，，一季度百城新建住宅成交规模同比下降40%。。。。尽管新房价格累计上涨了0.06%，，，涨幅较2021年四季度扩大0.03个百分点，，
，但仍然是2016年以来同期最低水平。。一季度百城二手住宅价格仍然保持上涨态势，，但同环比累计涨幅均有收窄
。
。。

2021年中国一线城市二手房网签套数及同比

数据来源：智研咨询整理

 

新房供求双双同比大跌

 

国家统计局数据显示，，，今年1-2月，
，，全国商品房销售面积为1.6亿平方米，，，同比下降9.6%；商品房销售额1.5万亿元，，
，同比下降19.3%
。
。特别是住宅销售规模降幅较大，，，销售额同比降幅超两成，，，，销售面积降幅在10%以上。。。

 

整个一季度，，，，中指研究院监测的重点100城新房成交规模居历史同期低位
，，，，同比下降超四成，，，月均成交面积约2963万平方米，，，同比下降40.5%。。这一数据与2019-2021年同期均值相比，，均下降了19.0%，，，，市场情绪整体偏低。
。。。

 

由于3月份是楼市传统旺季，，，因此在高基数下
，
，，错失“小阳春”行情令重点城市3月成交面积的同比降幅接近五成。。。。 “受市场销售下行、、企业资金压力大等因素影响，，，房企推盘意愿不足。。。。购房者置业信心尚未实质修复
，，市场成交规模降幅明显，，部分地区疫情反复等因素影响下，
，市场活跃度恢复不及预期。。。。”

 

不同梯队城市来看
，，，，一季度各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，，，三四线城市同比降幅******，，达43.1%；一线城市同比下降34.9%，，
，，二线代表城市同比下降39.1%
。
。由此可见，，，多数城市市场仍处于深度调整中。。。

 

从供销关系上看，，，供应量所见在一定程度上影响了销售规模。。。。一季度供需均走弱背景下，，，，重点50城整体表现供小于求。。。
。据中指研究院统计，，，一季度50城商品住宅月均新增供应约1391万平方米，
，，同期月均成交面积为1849万平方米，，，，销供比为1.33。。
。其中
，
，，，多数城市销供比在1.2以上，，房企推盘意愿不足下，，，供应端的明显缩量导致短期市场供小于求。。

 

受此影响，，重点城市库存规模小幅下行，，，但出清周期有所延长。。。截至2月底，，，50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降，，若按近6个月月均销售面积计算，，，短期库存出清周期为16.2个月
，，，，较2021年末延长1.4个月
。。。
。其中
，，
，，三四线代表城市出清周期最长，
，为19.7个月，，较2021年末延长2.5个月。。。
。

 

另一个重要现象是，
，北京、、、、上海等热点城市的高端项目销售占比提升
。
。
。。从成交量来看，，一季度北京1000万元以上住宅成交套数同比增长8.1%，，
，，而同期1000万元以下住宅成交同比下降53%；上海1000万元以上住宅成交套数下降4.0%，，
，降幅明显低于1000万元以下产品成交情况。
。。在市场下行阶段
，，高端产品销售表现优于刚需产品
。。

 

一二线城市新房价格回暖

 

进入2022年，，，部分城市逐步取消价格优惠，，百城新房价格自2月起环比止跌转涨。。。。3月，，，，百城新房均价16189元/平方米，，环比上涨0.03%，，，为连续第2个月微涨，，，，房价企稳处于横盘态势。。
。

 

从涨跌城市个数看，，2022年1月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，，，
，较2021年12月减少12个，，，2月及3月下跌城市数量略有增加，，，但均低于2021年12月的数量。。

 

分梯队来看，，，，一季度一线城市新房价格修复力度较强，
，，
，新房价格累计上涨 0.15%，，
，，但在3月份出现较大幅度回调；二线城市初现恢复迹象
，
，，累计上涨0.06%；三四线代表城市则继续低位调整
，，，，累计下跌0.11%
。
。。

 

3月单月同比数据来看，，，，上海、、、、北京、、、杭州和南京等一线及新一线城市同比涨幅均在1.0%-2.0%，，
，
，武汉和天津同比涨幅均在1.0%以内，，，，深圳同比下跌0.33%。。

 

环比来看，，，，宁波和西安环比分别上涨0.34%、、、0.30%；天津受高于城市均价项目入市影响，，
，新建住宅价格环比上涨0.28%；东莞、、
、广州等13个城市涨幅在0.10%（含）-0.25%（含）之间；苏州、、、、长沙等21个城市环比涨幅在0.1%以内。。。
。南京、、、、杭州等10个城市新建住宅价格环比持平。。
。。

 

二手房市场走出独立行情

 

相比新房市场，，
，，二手房市场则在一季度走出了独立行情。。。。今年一季度重点监测的50城二手房成交量环比增长约7%，，，
，其中2、
、、3月连续环比回升，，
，3月环比增速超过40%，，3月成交量恢复至去年7月的水平。。。

 

同比来看，，一季度二手房成交量较去年同期高点下降约4成，，，但与2020年同期数据相比增长约7成。
。

 

但全国市场表现并不均衡，
，50城中约70%的城市一季度二手房成交量环比增长，，，长三角城市群内除上海受疫情影响而下降外，，，，多数城市普遍环比增长，
，绍兴、、宁波、、
、、合肥、、、南通等城市季度环比增速超过40%。。。
。成都、、、重庆季度成交均环比增长20%左右。。。。粤港澳大湾区城市群中
，
，，
，广州、、佛山环比增长，
，环深城市多环比下降，，，，深圳受疫情影响降幅较大。。
。。

 

为何各个城的二手房市场在修复过程中表现冷热不均？？
？？

 

“一方面，，央行降准、
、、降息
，，，，房贷利率持续下降
；另一方面
，，地方支持性政策力度增大、、密度提高，，，，并由低能级城市向高能级城市传导。。调控政策放松对促进市场成交发挥积极作用，，以郑州为例，，3月1日‘郑19条’出台后，，
，市场成交明显回升，，，3月郑州二手房成交量超过2月的2倍。。。
。”

 

价格方面，，，，2月单月50城二手房价格指数与1月持平，
，结束去年8月以来连续环比下跌的走势；3月环比微跌0.1%。。。
。其中北京、、、、上海保持平稳上涨，，，二三线城市中长春、、、、哈尔滨、、、、兰州等北方城市房价仍未走出下跌区间
。。。。进入二季度，，，房地产调控政策还将在哪些方面发力？？？楼市能否迎来全面企稳？？？？能否等来“迟到的小阳春”
？？

 

短期来看，，，购房需求并未消失，，
，信贷环境和调控政策持续改善下，，，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，，，，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，，，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。
。”

 

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